종합부동산세 과세 대상 계산 방법 계산표

종합부동산세

 

지난 주말부터 홈택스에서 종합부동산세(종부세) 조회가 가능했는데요, 고지서를 받기 전 홈택스에서 조회해본 분들이 난리가 났네요. 올해 종합부동산세 대상자가 서울시의 경우 40% 가까이 늘어났다고 하니, 많은 분들이 부들부들하고 계실 것 같아요. 국토교통부 ‘서울시 공시가격별 공동주택 현황’ 자료에 따르면, 올해 종부세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택이 총 28만1033가구로 집계되어, 작년 20만3174만가구보다 7만7859가구(38.3%) 가 증가했다고 합니다. 앞으로는 해마다 종부세가 증가한다고 하니, 이번 기회에 잘 알아두시면 좋을 것 같습니다.


그럼 종합부동산세(종부세)가 무엇이고, 어떤 분들이 대상자이며, 얼마나 내는지에 대해 알아볼게요. 

1.  종합부동산세: 

 

과세기준일 (매년 6월 1일)  현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금 

- 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 

- 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과

※ 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말함 

◎ 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16일부터 9.30일까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다. 

 

★ 우리는 보통 재산세와 종합부동산세를 같이 보유세라고 표현합니다. 사고 팔지 않고, 가지고만 있어도 내는 세금을 보유세라고 하죠. 종합부동산세는 일단 매년 6월 1일 자에 주택이나 토지를 가지고 계신 분들이 내게 되는 세금입니다.

- 종합부동산세 과세 대상:
  매년 6월1일자에 주택이나 토지를 보유하고 있는 자
- 과세 대상 주택 및 토지:
   전국에 가지고 있는 주택의 공시가격을 다 합쳐서 6억 원이 넘으면 과세가 되지만

  (1) 1가구 1주택자: 단독명의로 주택을 갖고 있는 경우, 공제금액 6억에 3억 원을 더해 총 9억 원까지 공제,

       9억 원 초과부터 과세 
  (2) 다주택자: 주택 합산 공시가격 6억 원 초과부터 과세
  (3) 공동명의: 인별로 6억 원 공제. 공시가격 12억 원까지는 공동명의로 하면 종합부동산세 과세 대상이 아님

      종합부동산세는 무조건 인별로 하게 되어 있어, 공제액도 인별 6억 원씩 적용

      ex) 남편6억 + 아내6억 공제 = 공시가격 12억 초과부터 과세

2.  종합부동산세 계산방법

 

★ 종합부동산세 계산 시에는 4가지를 기억해야 합니다.

1. 주택매매가격이 아닌 공시지가 기준

 

2. 공정시장가액비율(올해 90%, 내년 95%, 내후년부터 100%)

3. 종합부동산세 세율

(1) 일반세율

1주택자 또는 조정대상지역 1주택+비조정대상지역 1주택, 비조정대상지역 2주택

 

(2) 중과세율

조정대상지역 2주택 이상, 비조정대상지역 3주택 이상

 

 

 

4. 종합부동산세 세부담 상한

종합부동산세에서는 세부담상한이라는 게 있다고 합니다. 작년에 재산세와 종부세를 100만 원을 냈다고 하면 올해 300만 원이 나오더라도 일정 비율까지만 늘어나도록 세부담 상한을 정하고 있습니다.

 

- 일반세율을 적용받는 경우: 세부담상한 150%

- 조정대상지역 2주택자: 200% 세부담상한(올해까지) - 내년에는 300%

- 3주택자: 전년 대비 300% 세부담상한

 

ex)
A아파트 공시지가 14억 + B아파트 11억 = 합산 공시가격 25억
공제액 6억 > 25-6=19억
1,900,000,000*90=17,100,000원(과세표준)

과세표준 17,100,000원의 구간별 세율 1.8% (2주택 중과세율)
> 17,100,000*1.8% = 21,480,000원
이미 재산세로 납부한 일부 금액을 공제(공제할 재산세액)해줍니다.
약 362만 원정도
21,480,000- 3,620,000 = 17,857,000원
농어촌특별세 17,857,000원의 20% = 357만 원

종합부동산세는 21,428,000원

 

3. 납부기간 : 매년 12. 1. ~ 12. 15.

(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 한다.)

- 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

◎ 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

 

내가 소유한 주택, 토지 등의 공시지가가 얼마인지 계산 후에 상황에 맞게 과세 대상인지, 납부해야 할 세금이 얼마인지 계산해보시면 될 것 같습니다. 다음달 15일까지 납부해야 한다고 하니, 잊지 말고 납부하세요!

 

- 토지 간편세액계산표

토지_간편세액계산_2020.xlsx

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- 1세대 1주택 외 간편세액계산

1세대_1주택_외_간편세액계산_2020.xlsx

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- 1세대 1주택 간편세액계산

 

1세대_1주택_간편계산_2020.xlsx

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