상가 투자 상가 분석 주동선의 중요성 (옥탑방보보스)

상가 투자를 위한 분석 방법 (주동선의 중요성)

<옥탑방보보스 with 신사임당>

 
" 실패한 경우에 딱 보면 상권 좋은 곳을 사요"

보통 상가 투자 한다고 하면 못먹어도 강남이라고 생각합니다. 하지만 상가 투자는 일종의 가성비 게임입니다. 내가 10억짜리를 샀는데 월세가 얼마 나오고, 얼마나 끊이지 않고 지속해서 나오느냐가 중요합니다. 예를 들어 10억 주고 상가를 사는데 강남권에서 산다면 아마 강남권에서 제일 나쁜 상가를 사야 할 거에요. 노원구 상계동이든 금천구 독산동이든 마찬가지입니다. 그 동네에서 제일 좋은 상가를 원하지만 그런 물건은 나오지 않습니다. 그런 곳의 물건이 나온다면 그 동네 전체 상가가 다 공실이어야 나오겠죠. 그러니 상권이 좋은 곳을 보지 말고, 입지가 좋은 곳을 봐야 합니다. 

재미있는게 부동산이라는 것은 상가도 마찬가지지만 그 지역의 가격이라는 게 있습니다. 이 동네는 1층 상가가 대충 평당 얼마정도 한다는 게 정해져 있습니다. 강남권은 지역이 좋으니까 가격이 비싸겠죠. 그런데 그 지역에서 제일 나쁜 입지(자리)라면 임대료는 제일 낮을 것입니다.

 

사례1) 
강남구 삼성동 선릉대림아크로텔

현재 경매에 나와있고, 예전에도 나왔던 곳입니다. 이곳을 지도에서 살펴보면 서울에서도 유동인구가 거의 탑에 속하는 선릉역 근처입니다. 2호선과 분당선 더블역세권이자 역에서 도보 3분 거리의 상가입니다, 그런데 여기가 어떻게 나쁠 수 있는가? 제정신인가? 라고 생각하는 사람이 있을 겁니다.

 

사례1

* 삼성동 1층상가 78평의 감정가가 45억입니다. 
경매에 나온 매장의 위치를 확대해서 파란색으로 표시해봅니다.

자세히 표시해보니 더블역세권의 혜택을 받을 것으로 보이지 않습니다. 왜냐하면 해당 매장은 도로 이면에 위치하고 있기 때문입니다.

 

지적편집도

빨간색이 일반 상업지역이고, 빨간색 지역에서 근무하는 분들에게 해당 매장은 가장 먼 매장에 속합니다. 빨간 화살표를 따라 가보면 그쪽까지 걸어 가서 밥을 먹을 일이 없을 것 같습니다. 강남이고, 선릉역이고, 더블역세권이라고 하면 굉장히 좋은 입지처럼 생각되지만, 해당 지역을 조목조목 따져보면 해당 지역에서는 가장 안 좋은 입지에 해당된다는 것입니다. 원래 저곳에는 ***육개장이라는 집이 있었습니다. 

 

2014년 당시 육개장집의 월 매출과 월세입니다. 
- 월 매출: 5천만 원
- 월세: 1천만 원

2014년 7월 당시 1층, 78평에 월세 1천만 원이면 굉장히 월세가 낮은 편에 속합니다. 하지만 월 매출 5천만 원인 매장이라면 월세는 5~600만 원정도가 적당합니다. 점주도 투자한 금액을 회수해야 하고, 관리비, 인건비에 이것 저것 떼어주고 나면 3~400만 원 내외가 남았을 겁니다. 적은 금액이죠. 그러다가 경매에 다시 나오게 됩니다.
이때 집고 넘어가야 할 것이, ***육개장이라는 프랜차이즈 육개장 가게의 다른 지역 매출을 살펴봐야 합니다.

 

수원 임계동에 있는 ***육개장입니다.
- 면적: 40평
- 월매출: 1억

 

이곳은 상업지역에 속해있고, 배후에 유흥가와 업무시설이 혼합되어 있어 지적도만 보아도 유효수효가 있을 것으로 보입니다. 선릉역의 같은 육개장 가게의 면적은 78평, 이곳은 40평, 매출은 2배. 면적까지 따지면 매출은 4배 차이가 나는 것입니다. 이렇게 입지가 중요합니다. 

 

상업용 부동산을 취득한다고 했을 때 꼭 유명한 상권으로 가야 하는가? 많은 분들이 지역부터 고르는데 위의 사례만 보더라도 지역은 중요하지 않습니다. 1등 자리, 곧 1입지를 골라야 합니다.

 

 

 

 

상가 분석 상가 투자 방법

1. 그렇다면 1등 자리는 어떤 자리일까요?

 

1) 상가를 이용할 유효수효의 범위를 그린다
2) 그 사람들이 이용할 동선을 3개 정도 그린다.
3) 제일 많이 지나다닐만한 자리 = 1등 동선 혹은 주동선

 

위의 3가지를 따져서 가장 좋은 자리의 상가를 사면 됩니다.

2. 주동선은 어떻게 알 수 있을까요?

 

경매에 나온 A상가

예1) 수원 화서역
A 상가가 경매에 나왔습니다. 주변 아파트들의 세대수를 합쳐 보니 2천 세대정도 됩니다.
유효수효가 2천 세대정도 되어야 학원, 병원, 빵집 등이 포함된 근린상권이 만들어집니다. 그럼 이제 2개 아파트의 2천 세대의 동선이 어디로 이어지는지 확인해봐야 합니다.

2천 세대의 사람들이 지하철을 타러 자주 갈까요 아니면 등산을 자주 갈까요?
당연히 지하철 타러 자주 가겠죠. 상권 내에서 경쟁입지를 놓고, 내가 사려는 상가쪽에 주동선이 있느냐를 확인해보면 됩니다. 우측에 있는 A상가는 좌측 B상가에 비해 유동인구의 주동선이 아닙니다.

지하철역 앞의 상가 건물 중에서도 더 좋은 곳이 있습니다. 스카이뷰로 보면 횡단보도를 확인할 수 있는데, 역 바로 맞은 편 상가(B-2)가 더 좋아보이지만, 사실은 횡단보도 앞의 상가(B-1)가 입지가 훨씬 좋고, 주동선과 겹칩니다.

우측 사진의 A-1, A-2는 B-1, B-2의 오타입니다. ㅠ

사람들은 자신이 사는 아파트쪽으로 다닐 테니, 왼쪽보다 오른쪽 상가 앞을 더 자주 지나다닐 것입니다. 분양가는 대로변이라서 좌측 상가가 더 비쌌을 수도 있겠지만요. 진짜 알짜 자리는 아래 이미지의 흰색으로 두른 사각형 자리입니다.

 

정말 망하지 않는 상가 투자를 위해서는 이런 분석이 꼭 필요합니다. 이건 상가 투자 필수 분석 방법인데, 이런 기본적인 것도 확인하지 않고 지역만 보고 감으로 투자하시는 분들이 많습니다. 그러면 아까운 돈을 날리게 됩니다. 중개소 사장님 말만 믿고 투자하지 마시고, 꼭 따져보고 투자하시기 바랍니다.

다시 돌아와서 A상가의 2008년 로드뷰를 봤을 때 이 상가가 들어선 지가 당시 10년이 넘습니다. 보통 간판발이라고 하죠? 망해서 나가고 또 들어오고 이렇게 간판이 계속 유지가 되는 게 보통 10년이라고 합니다. 세입자는 장사가 안 되지만, 옆에 아파트가 있고 그럴싸해 보이니 또 권리금을 주고 누군가가 들어옵니다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보면 장사가 안 되고, 또 안 되고... 계속 폭탄 돌리기를 하고 있는 것입니다. 하지만 10년은 버팁니다.

 

아직 간판이 즐비해있습니다.

2014년부터 대부분 공실이 됩니다.

해가 거듭할수록 매장이 하나씩 빠져나가는 것이 보이실 겁니다. 그러므로 현재의 시세만을 조사해서 상가 투자한다고 하는 것은 매우 위험한 투자 방법입니다. 그 상가의 입지, 주동선, 세대수 등은 물론이고, 그 상가의 역사를 확인하는 것도 매우 중요한 것이죠.

※ 주동선의 중요성: 사람들이 안 가는 곳에 사람을 끌고 오는 것은 매우 어려운 일이라는 것 명심할 것! 

파리바게트같은 키테넌트(고객을 끌어모으는 핵심 점포) 매장이 들어오면 되지 않을까 하시는 분들이 계시는데, 이런 곳에는 키테넌트 매장이 들어오지 않습니다. 구매력 있는 매장들은 해당 상권의 1입지에 들어가는 것이 원칙이기 때문입니다. 스타벅스 같은 곳은 예외가 있는데, 1입지에 못 들어가는 경우가 있습니다. 이유는 1입지의 임대료가 너무 비싸서 그런 경우가 있는데, 그럼 옆으로 임대료를 맞춰서 들어가죠. 스타벅스는 일반 매장의 경우 매출대비 수수료를 12% 지불하는데, 보통 월매출이 1억 원정도이니 월세(수수료)로 1,200만 원을 내는 것이죠. 여섯 칸의 가게를 스타벅스에게 임대를 줬을 때, 1칸 당 200만 원정도의 임대료를 받게 되는데, 만약 그것보다 높은 임대료를 요구할 경우 스타벅스가 입점하기가 어려우므로, 스타벅스는 임대료가 맞는 옆 상가로 들어가게 되는 것이죠.

 

그리고 또 상가 투자 시 기억해야 될 것!

하단 우측 이미지의 A상가의 유동인구와 C상가의 유동인구 비교는 의미가 없습니다. 유동인구가 겹치는 것은 A와 B입니다. 명심 또 명심!

※ 초보 투자자의 상가 투자 실패 이유
1) 입지를 봐야 하는데, 상권을 본다 > 입지가 중요하다
2) 유동인구를 본다 > 유동인구의 주동선을 봐야 한다

 

유동인구 조사 방법: A상가에 들어가고 싶을 때, 먼저 A상가의 유동인구를 시간대별로 조사한다 > 일일이 손으로 세거나, 계수기 같은 것을 이용한다 > 그리고 경쟁상가인 B도 같은 시간대별로 유동인구를 세어 비교한다 > 주동선을 확인하기 위한 유동인구 조사는 의미가 있지만, 유동인구만을 알아보기 위한 조사는 의미가 없다. 자나깨나 주동선!

 

그리고 A상가와 C상가의 비교는 의미가 없습니다. 상권 자체가 다르고 동선이 겹치지 않기 때문입니다. 경쟁 상권은 같은 동선을 이용하는 사람들이 겹칠 때만 비교에 의미가 있는 것입니다. 지역이 같다고 같은 상권은 아닙니다. 유동인구는 절대평가가 아니고 상대평가다! 수원이라고 다 같은 수원이 아니라는 말씀.

 

예2) 평창동 고급 주택가

 

 

경사가 심한 평창동 고급 주택가이고 뒤가 산으로 막혀있어서 앞쪽 상권이 좋을 것을 예상하고 사전 답사를 갔습니다. 언덕 위의 평창동 주민들이 경매로 나온 로이병원 자리쪽으로 내려올 것으로 예상했지만, 막상 답사를 해보니, 금강아파트 뒤에 담벼락이 있어, 그 위에 사는 사람들은 로이병원쪽으로 내려오지 않았습니다. 

 

그러니 A영역의 주민만이 로이병원쪽으로 내려오고, 다른 주민들은 다른 길로 내려오게 되어 있는 것입니다. 그러니 로이병원쪽 길을 이용하는 주민은 매우 적었다는 것. 파란색으로 칠한 영역(B)의 사람들이 이용하는 곳은 사진 상 주민센터 좌측에 있는 상가를 이용할 것입니다. 큰 길가에 위치하고 있지만 이용하는 골목길 입구가 다르다는 것만으로 이용하는 주민의 수도 크게 달라진다는 것을 알아야 합니다. 만약 지도만으로는 모르겠다고 하시는 분들은 유동인구와 지역 주민의 주동선을 시간대별로 조사하는 수 밖에 없습니다. 이 조사는 매우 중요한 것이니 주말, 주중, 시간대별로 나눠서 꼭 확인해보셔야 합니다.

유동인구를 정확히 확인하려면 로이병원 앞 유동인구 확인 > 주민센터 좌측 유동인구 확인 > 주민센터 우측 유동인구 확인 이런 식으로 해야 합니다. 같은 시간대 10분씩이라도 꼭 해보세요.

꼭 1입지에 투자해야 하는 이유는 최저시급이 오르면서 문을 닫는 가게들이 늘고 있습니다. 망하는 것은 안 좋은 입지의 상가부터입니다. 그러니 1입지의 상가는 점점 잘되게 되어 있습니다. 그 말을 명심하고, 부디 가성비 좋은 상가 투자 하시기 바랍니다. 

 

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