소액임차보증금 범위 최우선변제금 소액임차인 주택임대차보호법 개정

주택임대차보호법 소액임차보증금

소액임차보증금-최우선변제권

살면서 임차인이 되어 본 적 있으신가요? 대한민국에는 유주택자보다 무주택자가 더 많다고 합니다. 그러니 임차인(세입자)은 어디서든 쉽게 만날 수 있을 거예요. 저는 경매 공부를 한 적이 있는데요, 경매 강사님이 우리나라 사람들은 무주택자도 많고, 본인 소유의 집에 살기보다 세입자로 사는 경우가 많은데, 주택임대차법에 대해 몰라도 너무 모른다고 하시더라고요. 그래서 전세 사기를 당하고, 보증금을 날리고... 등등의 기사가 자주 나는 거죠.

 

▶ 화곡동 전세사기 관련 기사 (https://ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=413734)

전세사기 최대 피해자는 2030세대…강서구에서 피해 집중돼

솔직히 저도 잘 몰랐습니다. 세를 들어가 집을 구할 때나 집을 살 때, 부동산 중개인의 말만 믿고 그냥 사버리거나 전세, 월세를 얻죠. 등기부등본을 꼭 보라고 하는데 봐도 잘 모르겠고... 지금 작성하는 포스팅에서는 전세나 월세 집을 구할 때 꼭 알아야 하는 주택임대차보호법 중 소액임차보증금에 대해 알아보려고 합니다. 이걸 꼭 알아야 하는 이유는 다른 건 몰라도 최소한 내 보증금의 일부라도 찾을 수 있는 최소한의 장치라고 해야 할까요? 꼭 기억해두셨다가 집을 구하실 때 꺼내보시면 좋을 것 같습니다.

1. 임차인이 꼭 해야 할 것

세입자는 전세나 월세로 집을 얻을 때, 전세보증금이나 월세보증금을 집주인에게 지불합니다. 이 돈은 나중에 퇴거할 때 되찾을 수 있는 돈이죠. 그러나 어떤 이유에 의해 세 들어살던 집이 경매에 넘어가거나, 소유자가 바뀌면 내 보증금을 못 찾을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 전입신고, 확정일자, 점유를 해야 합니다. 왜냐하면 문제가 생겼을 때 나의 권리(내가 낸 보증금을 되찾을 권리)를 증명할 수 있는 방법이 이 3가지이기 때문입니다.

◎ 계약 전 확인 사항

▶ 먼저! 가장 기본 중의 기본 등기부등본 확인

1) 표제부에 나와있는 주소가 내가 계약하려는 집의 주소가 맞는지 확인

2) 페이지 가장 하단에 있는 열람일시가 지금인지 확인

등기부등본-표제부

3) 갑구에서는 소유주의 이름과 주민번호가 동일한지 확인

- 계약하러 온 소유주의 주민등록증과 대조해봅니다.

4) 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등이 문구가 있으면 중개인에게 문의한다.

- 아래에 있는 가압류, 압류의 경우 줄이 그어져있으므로 말소된 것이지만, 만약 줄이 없이 가압류 등의 문구가 있다면 꼭 중개인에게 어떤 내용인지 확인해야 합니다.

등기부등본-갑구

5) 을구에서는 은행이나 보험사, 개인에게 빌린 근저당에 대한 정보를 확인

등기부등본-을구

집주인이 집을 담보로 빚(대출 등)을 얻었는지 확인하자. 만약 내가 계약하기 전에 은행 대출이나 개인간의 금전거래, 압류, 가처분 등이 등기부 상에 기재되어 있다면 그 집은 패스하자. 대출액이 적기 때문에 괜찮다는 중개인의 말도 믿지 말자. 내 보증금이 아래에 적힌 소액임차보증금액 이하라면 그때 생각해보자.

 

※ 등기부등본은 꼭 계약서 작성하기 직전에 떼어봐야 합니다. 전날이나 1시간 전의 등기부등본도 안 됩니다! 등기부등본 상의 주소와 내가 임대한 집의 주소, 소유주가 동일한지도 꼭꼭 확인하셔야 합니다.

※ 예를 들어 현재 아파트 시세가 3억 원이고, 집주인이 집을 담보로 받은 대출액이 1억 원이라고 하자. 집을 팔거나 경매로 넘어가도 빚을 변제하고도 2억이 남으니 1억짜리 전세로 들어가도 괜찮다고 할 수 있는데, 등기부등본에 적힌 1억 원만이 빚이 아닐 경우도 있다. 세금 체납 등의 미리 알아보기 힘든 빚이 있을 수 있으니 그럴 경우에는 꼭 소액임차보증금액 내에서만 계약하자.

◎ 나의 권리를 만들어주는 3종 세트

1) 전입신고: 거주지를 이동하였을 때 새로운 거주지로 주소 변경을 하는 것(주민등록지를 옮기는 것), 인터넷 신청 가능

※ 전입신고는 계약서에 도장 찍고 바로 하세요. 전입신고를 미루다 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 하면 나의 보증금은 날아갈 수 있습니다. 전입신고는 신고한 당일에 효력이 발생하지 않습니다. 신고한 다음 날 0시부터 효력이 발생하니, 전입신고하고 이틀 정도 후에 다시 등기부등본을 떼어보세요. 임차인이 전입신고하기 전에 임대인이 대출을 받았을 수도 있습니다. 꼭 확인하고, 만약 그럴 경우 중개인에게 말해 계약을 파기할 것인지 상담하세요. 

2) 확정일자: 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜를 확정일자라고 합니다. 행정복지센터(주민센터)에서 해줌 

3) 점유: 내가 임대한 집에 대해 권리를 행사하려면 그 집을 점유하고 있어야 합니다. 점유는 그 집에 살아야 한다는 뜻.

★ 만약 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권등기를 하고 짐을 빼야 합니다. 임차권등기는 내가 점유하고 있지 않아도 내 권리를 지켜줍니다.

☆ 임차권등기: 임대 계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것. 법무사에게 의뢰하자. 방법을 모를 때에는 중개사에게 문의.

2. 보증금을 지키는 방법

위에 언급한 3종 세트, 전입신고, 확정일자, 점유는 반드시 해야 하는 것이고, 그래야만 살고 있는 집이 경매에 넘어갔더라도 권리를 행사할 수 있습니다. 하지만 위의 3종 세트가 만능은 아닙니다. 등기부등본은 확인하지 않고 3종 세트만 했다고 내 보증금이 지켜지는 것은 아니니, 꼭 등기부등본을 확인하세요. 그리고 또 하나, 경매에 넘어갔다고 해도 최우선으로 변제를 받을 수 있는 금액 내에서 계약을 하는 것이 안전합니다. 불행히도 현재 집값이 너무 많이 올라, 전세계약을 한 경우에는 후순위(집주인의 빚인 근저당보다 나중에 계약한 경우)일 경우, 최우선으로 변제 받을 수 있는 방법은 없습니다. 그러니 후순위 임차인이 되지 않도록 하고, 후순위일 경우에는 꼭 최우선으로 변제 받을 수 있도록 하시면 좋을 것 같네요.

◎ 소액임차인의 최우선변제권

소액임차보증금은 말 그대로 보증금이 소액이라는 뜻입니다. 소액의 기준은 지역, 담보물권 설정일에 따라 달라지지만, 최우선변제권이라는 엄청난 권리를 부여받습니다.

★ 최우선변제권: 임차인으로 살고 있던 집이 경매에 넘어갔을 때, 내가 소액임차인이라면 근저당보다 후순위라고 하더라도 최우선으로 보증금을 변제 받을 권리가 생기는 것. 참고로 최우선변제금은 보증금보다 적을 수 있습니다. * 아래표 참고 

 

그럼 소액임차보증금이 얼마인지 소액임차인 범위에 대해 알아보겠습니다. (소액임차인 기준)

▶ 아래 표를 보는 방법(1) 담보물권 설정일 : 근저당이나 저당 등이 설정된 날을 기준으로 소액보증금의 한도가 결정됩니다. 만약 집주인이 A은행에서 2001년 5월10일에 근저당을 설정하여 현재까지 이어지고 있다면, 서울의 경우, 소액보증금은 3,000만 원 이하여야 소액임차인이 됩니다. 내가 임대차계약을 하는 날이 아닌, 근저당권 설정일이 기준이라는 것을 꼭 아셔야 합니다. 참고로 올해 5월에 개정된 소액보증금 한도액은 서울의 경우, 1억5천만 원입니다. (2) 지역: 임대차계약을 한 지역에 따라 소액보증금 액수가 달라집니다. 금액을 확인하세요.(3) 소액보증금: 소액임차인으로 인정 받을 수 있는 보증금 한도액을 말합니다. 1원이라도 넘으면 소액임차인이 아닙니다.(4) 최우선변제금: 소액임차인이 최우선으로 변제받을 수 있는 금액.

 

결론: 나보다 앞서 설정된 선순위 근저당(집주인의 대출 등)이 있어도 보증금이 소액이면 최우선으로 변제해준다.

소액임차인-범위

예시) 근저당 설정일: 2008년 10월10일 / 지역: 대구 수성구 / 임대차계약일: 21년5월20일

- 소액보증금 한도는? 5,000만 원

- 최우선변제금은? 1,700만 원

※ 소액보증금 한도는 임대차 계약일이 아닌 근저당 설정일이 기준이라는 것을 꼭 기억하세요.

※ 만약 보증금을 1원이라도 손해볼 수 없다고 한다면 최우선변제금인 1,700만 원보다 낮은 금액으로 보증금을 설정해야 합니다. 아니면, 근저당을 최근에 설정한 임대인을 찾으셔야 합니다.

※ 보증금이 소액보증금액을 넘는다면 꼭 선순위임차인이 되어야 한다는 점 기억하세요!

 

아는 사람은 잘 알지만 모르는 사람은 모르는 소액임차인의 최우선변제권. 살면서 전세집, 월세집 구하는 일이 많을 텐데 이 정도는 상식으로 알아두면 좋을 것 같습니다. 좋은 하루 되세요!