부동산임대업 부가가치세 신고 홈택스 부동산임대공급가액 명세서 입력 방법 간주임대료

부동산임대업 부가가치세 신고 홈택스 부동산임대공급가액 명세서 입력 방법 간주임대료

국세청 홈택스에서 부동산임대업 부가가치세 신고하는 방법을 알아보겠습니다. 요즘처럼 세금 신고기간에는 홈택스에 접속하면 아래와 같이 어떤 서비스를 이용할 것인지, 현재 원활히 접속이 되는지 등을 알려주는 화면이 뜹니다. 올해는 간이과세자와 개인 일반과세자의 부가가치세 신고기간이 2월25일까지로 1개월 연장되었습니다. 그래서 그런지 현재는 접속이 원활합니다. 미리미리 신고합시다.

 

오늘은 부가가치세 신고를 할 것이므로 <부가가치세 전자신고 서비스 바로가기>를 클릭합니다.

1. 공동인증서나 간편서명 로그인을 통해 로그인을 해주세요.

2. 20년 2기 확정 부가가치세 전자신고 안내사항에 신고 및 납부기한이 1개월 연장된 것과 부가가치세 감면제도 안내 등이 팝업으로 표시되는데, 감면에 대해서는 부동산임대사업자의 경우 해당이 안 되므로 닫기를 누르시면 됩니다. 

 

3. 부동산임대업 일반과세자의 경우 20년 2기 확정신고이므로, 일반과세자 > 정기신고를 클릭합니다.

4. 아래 화면에 들어오시면 사업자등록번호를 입력하고 확인을 누르면 아래의 사업자 세부사항이 자동으로 입력됩니다.

5. 아래와 같이 자동으로 입력된 화면이 표시됩니다. 세부사항을 확인하시고 만약 주소 등 정정이 필요하시면 주소검색을 통해 정정하시면 됩니다.

6. 실적이 없는 경우에도 신고는 꼭 하셔야 합니다. 아래 <무실적신고>를 클릭하여 신고를 끝냅니다. 실적이 있는 경우 5번의 세부사항 정보를 확인하신 후 <저장 후 다음이동>을 클릭합니다.

7. 아래와 같이 저장이 완료되었다는 메시지가 뜨면 <확인>을 클릭하여 다음 화면으로 이동해주세요.

8. 입력서식 선택 화면이 뜨면 이미 체크되어 있는 항목 외에 추가로 신고하거나 입력해야 할 명세서 등이 있는 경우 체크해주시면 됩니다. 경감, 공제내역, 가산세, 예정고지에 해당되는 사항은 꼭 선택사항을 체크하셔야 합니다.

9. 저장 후 다음화면으로 이동 > 확인 클릭하여 이동합니다.

10. 매출처별 세금계산서 합계표 화면이 뜨면 <전자세금계산서 불러오기>를 클릭합니다. 그러면 아래 불투명하게 표시한 곳에 정보가 자동 입력됩니다. 임대수입을 받는 곳이 몇 곳인지, 금액이 맞는지 등을 확인합니다. 세액은 공급가액의 10%가 표시됩니다.

11. 매출처(임대료 받는 곳)이 1곳이고, 7월~12월까지 6개월간 받았으면 아래와 같이 매출처수 1, 매수 6으로 표시됩니다. <입력완료> 버튼을 클릭합니다.

12. 다음은 신고내용을 작성해야 하는데요, 여기서 과세 세금계산서 발급분 작성하기를 클릭하고 매출세액을 불러온 후 작성을 완료하려고 했습니다. 그랬더니...

12-1. 신고서 오류내역 조회라는 것이 뜨더라고요. 뭐지? 하다가... 지난 번에도 이와 똑같은 오류가 표시됐던 게 기억이 났는데 어떻게 해결했는지 기억이 안 나더라고요. ㅠ.ㅠ

12-2. 내용검증 오류내역 부분에 마우스를 갖다 대면 아래와 같은 내용을 표시됩니다.

과세표준명세서에 부동산관련 매출금액이 입력되었으나, 부동산임대공급가액명세서가 제출되지 않았습니다. 확인하시기 바랍니다.

12-3. 그래서 챗봇에 물어봤습니다. <부동산임대공급가액명세서 입력 방법>이라고 쳤더니, 입력방법을 알려주네요.

- 입력 위치: 신고/납부 - 부가가치세 - 기본정보 입력 - 입력서식 선택 - 신고내용 - 기타(정규영수증 외) - 부동산임대공급가액 명세서 >> 매출액을 계산하여 작성

- 매출액 계산: 간주임대료+월 임대료 합산액
* 간주임대료 (과세연도별 간주임대료 계산방법)
- 2019년 : [간주임대료] = 임대보증금 Ⅹ 2.1%(정기예금이자율) Ⅹ 임대일수 / 365(윤년의 경우366)
- 2020년 : [간주임대료] = 임대보증금 Ⅹ 1.8%(정기예금이자율) Ⅹ 임대일수 / 365(윤년의 경우366)

* 아래 엑셀파일에서 계산해보실 수 있습니다. (누군가가 만들어주신 것 검색하다 줍줍했습니다. 감사합니다.)

<아래 파일은 21년 1기 확정 간주임대료 계산 파일입니다.>

 

(일반과세자) 간주임대료 계산(2021년1기 확정).xls

0.04MB

 

 

12-4. 신고내용(앞쪽) 화면에서 아래 표시한 과세 기타(정규영수증 외 매출분) 작성하기를 클릭합니다.

12-5. 아래와 같이 기타매출분 화면이 뜨면 <부동산임대공급가액 명세서> 작성하기를 클릭합니다.

12-6. 부동산임대공급가액명세서에서는 임차인별 임대수입내용 > 임차인 조회를 클릭합니다.

12-7. 직전기 임차인 조회 화면에 임차인의 정보가 표시되면 선택을 체크하고 아래 <선택> 버튼을 클릭합니다.

12-8. 선택 버튼을 클릭하면 아래와 같이 <임대수입금액 월임대료합계를 자동 계산하겠습니까?> 라는 메시지 창이 표시됩니다. <확인>을 클릭해주세요.

12-9. 아래와 같이 월임대료가 자동으로 입력된 화면이 뜨면 월임대료를 확인하고 <입력내용추가> 버튼을 클릭합니다. 

12-10. 아래와 같이 임대사업명세에 임차인의 정보가 표시됩니다.

 

13. <저장 후 다음 이동>을 클릭하세요.

14. 과세표준명세를 작성해야 하는 경우 > 작성하기 버튼을 클릭합니다. 

14-1. 이때 이미 작성한 매출금액의 합계액과 빨간 박스 안의 금액이 일치해야 합니다. 입력하셨으면 저장 후 다음이동을 클릭합니다.

14-2. 아래와 같이 자동으로 입력하겠냐는 메시지창이 뜨면 금액 확인하시고 확인 버튼을 클릭하시면 됩니다.

15. 경감, 공제세액이 있는 경우 작성하기 버튼을 클릭하여 입력해주세요. 

16. 전자신고를 하면 10,000원을 공제해줍니다. 입력완료를 클릭합니다.

16-1. 전자신고에 따른 세액 공제액 10,000원이 차감된 금액이 표시되니 확인하세요.

17. 여기까지 입력을 하고 나면 아래와 같은 메시지가 뜹니다. 공급가액이 4천만 원 이하인 경우 부가가치세 감면신청서를 작성할 수 있다고 뜨는데, 부동산임대업의 경우 해당이 없으므로 취소를 클릭합니다.

18. 신고서를 저장하면 신고서 제출화면이 표시됩니다. 최종 납부해야 할 혹은 환급 받을 금액이 나옵니다. 금액을 확인하고 신고서 제출하기를 클릭하세요.

19. 확인 버튼 클릭

20. 부가가치세 신고가 끝나면 아래와 같은 접수증이 뜨고, 상세내용 확인하기 체크하면 납부하는 방법을 조회할 수 있습니다. 가상계좌 등을 이용해 금액을 납부하시면 되고 환급받을 실 경우, 환급받을 계좌번호를 입력하시면 됩니다.

20-1. <신고자 본인이 직접 확인하였습니다> 체크

21. 납부방법은 아래 내용을 확인하세요.

22. 부가가치세 신고가 제대로 되었다면 Step2 신고내역에서 조회하실 수 있습니다.

 

부가가치세 신고하시느라 고생 많으셨습니다. 조금 일하고 많이 버는 21년 되세요!

 

※ 아래 내용은 부동산임대업 부가가치세 신고 시, 임차인, 임대료, 입주일, 퇴거일 변동 등이 있을 때 도움이 되는 내용입니다. 참고하세요

 

1) 임대공급가액명세서 입주일 퇴거일 입력 방법

ㅇ 갱신일/입주일/퇴거일은 [부동산임대공급가액명세서]의 [임차인별 임대수입내용]에서 [일자수정]버튼을 누르면 수정이 가능합니다.
ㅇ 일자수정은 새로운 임차인이 입주하거나, 직전 확정신고와 다른 임차인으로 바뀐 경우, 임대차 계약내용이 변경된 경우에 입력해야합니다.
ㅇ 입력 방법 ► 과세기간 중 계약내용 변경사항이 없는 경우: 갱신일, 입주일, 퇴거일을 입력하지 않음 ► 과세기간 중 임차인이 입주한 경우: 입주일 입력 ► 과세기간 중 임차인이 퇴거한 경우: 퇴거일 입력 ► 과세기간 중 임차인이 변경된 경우 ①변경 전의 내역: 퇴거일만 입력 ②변경 후의 내역: 입주일만 입력 ► 과세기간 중 계약내용이 갱신된 경우 ①갱신 전의 내역: 퇴거일만 입력 ②갱신 후의 내역: 갱신일, 입주일만 입력

2) 부동산임대공급가액명세서의 자동계산되는 월임대료 합계가 다를 경우

부동산임대공급가액명세서의 자동 계산되는 월임대료합계가 실제와 다른 경우 해당 과세기간에 실제 발생한 월임대료합계로 수정할 수 있습니다. 월임대료 항목은 계약서의 임대료를 기재하고, 실제 총임대료의 합을 월임대료합계에 기재합니다.

3) 부동산임대공급가액 명세서 작성을 했는데 과세표준 및 매출세액 신고도 따로 해야하는지

부동산임대공급가액명세서를 작성한 후 신고내용(앞쪽) 화면의 과세표준 및 매출세액 (1), (2), (3), (4) 항목을 매출 유형(세금계산서, 신용카드, 형금영수증, 순수 현금매출)에 맞게 각각 작성하고, 보증금이자가 있는 경우 해당 금액은 기타(정규영수증 외 매출분)에 입력해야 합니다.

4) 임대차계약의 갱신에 해당하는 경우는?

임대차 계약의 갱신에는 임대차 기간을 연장하는 것 이외에 임대보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함됩니다.

5) 간주임대료는 언제부터 계산을 해야하나?

사업자가 부동산 임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세 과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산 임대용역이 개시되거나 개시될 날입니다. 즉 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산합니다.

6) 부동산임대 공급가액 명세서 작성 시 계약내용 변동이 생긴 경우 어떻게 작성하나?

ㅇ 부동산임대 공급가액명세서 작성 시 계약내용에 변동이 생긴 경우 직전 과세기간과 동일한 임차인이라면, [임차인조회] 버튼을 클릭하여 임차인 정보를 불러오고, 조회되는 임차인이 없거나 새로운 임차인이 있는 경우 임차인 주민(사업자)등록번호를 입력하고 다음의 순서대로 신고합니다. (공실이 있는 경우에도 동일) ① [일자수정] 버튼을 클릭하여 갱신일과 입주일을 동일하게 입력 ② 갱신된 임대차 계약내용을 하단에 입력하고 [입력내용추가] 클릭 ③ [일자수정] 버튼을 클릭하여 갱신일 전날을 퇴거일에 입력 ④ 갱신 전의 임대차 계약내용을 하단에 입력하고 [입력내용추가] 클릭

7) 부동산임대공급가액 명세서 작성 경로

[신고/납부] - [부가가치세] - [기본정보 입력] - [입력서식 선택] 화면에서 좌측 두번째 행 부동산임대공급가액 명세서를 선택하시고, [신고내용] - [03. 과세표준 및 매출세액]* - [부동산임대공급가액명세서 처리] 화면에서 입력하시면 됩니다. * 신고내용 화면의 좌측 메뉴에 있습니다.